Facebook Instagram Yutube

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ФЕВРАЛЕ 2017 ГОДА:ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РОЗВИТИЯ

В феврале рыночные тенденции развивались по традиционному для этого времени сценариям. В преддверии весны рынок стал работать более активно, потенциальные покупатели стали ходить на просмотры не только чаще, но и более целенаправленно.
Средняя цена квадратного метра в феврале снизилась на 2,8%.
Средняя минимальная цена предложения в феврале снизилась на 3,3%.
По сравнению с январем, количество сделок выросло примерно на 5%.
Проведенный анализ показал, что в течение февраля количество реально проданных на вторичном рынке квартир выросла на 5-7%.
Цены при проведении торгов были, как правило, заметно ниже средних цен предложений. При этом наблюдалась тенденция роста запросов покупателей. Другое дело, что в большинстве случаев эта тенденция не подкреплялась ни реальными деньгами, ни готовностью продавцов резко сбрасывать цены.
Продавцы, как правило, готовы уступать в пределах 5-10% (чем дороже объект, тем этот процент выше). Но покупатели ждут гораздо более значительных уступок. В результате стороны не могут найти компромиссных решений. Через несколько месяцев продавцы снижают цены, но рыночные реалии уже другие; предложения снова повисают в воздухе. И так может длиться годами.
Ориентируясь на средние цены предложений и советы непрофессиональных посредников, продавцы постоянно опаздывают со снижением цен, в результате на падающем рынке теряют значительные суммы.
Анализируя подобные эпопеи, каждый раз убеждаешься, что этим продавцам с самого начала не хватало опытного риэлтора, специализирующаяся именно в данном сегменте рынка. Такой риэлтор не только отслеживает аналогичные объекты, но и участвует в их покупках и продажах. Поэтому достаточно профессионально может судить, за сколько и в какие сроки можно продать конкретную квартиру.
Важнейшие события, процессы и тенденции:
Риски перепроизводства строительства жилья в условиях низкой покупательной способности населения.
Строительная отрасль сейчас на подъеме. Согласно данным Госкомстата и аналитических материалов Нацбанка, за последние годы она стала одной из самых мощных локомотивов развития экономики Украины. В 2016 году объем выполненных строительных работ вырос на 35%. Существенно возросло производство строительных материалов (бетон, керамические плиты и плитка более чем в полтора раза).
Растущие потребности строительных организаций существенно увеличили выпуск промышленной продукции в других отраслях, в том числе поддержали отечественное металлургическое производство.
Но это лишь одна сторона медали.
Вторая сторона - низкая покупательная способность населения, фактическое отсутствие государственного финансирования строительства жилья и явно недостаточный объем ипотечного кредитования. И все это на фоне многочисленных злоупотреблений, нарушений, коррупционных схем в строительной отрасли.
Мировой опыт показывает, что в подобных условиях рано или поздно возникают кризисы перепроизводства. Более того, многие экономисты считают подобные кризисы неотъемлемым атрибутом капитализма. «Великая депрессия» в США и экономические кризисы в Европе многому научили капиталистов (в том числе, и эффективного сочетания принципов «свободного предпринимательства» и государственного планирования). В результате кризиса перепроизводства существенно сгладились, стали носить, как правило, локальный характер.
Нам всего этого нужно еще только учиться. А в условиях коррумпированности всех ветвей власти и массового стремления вывести деньги из страны, это очень непросто.
Застройщики, работающие в условиях жесткой конкуренции, недостатка собственных средств, неурегулированной правовой базы, понимают проблемы лучше других. И, тем не менее, закладывают новые объекты.
Освоение новых строительных площадок идет ускоренными темпами, о чем свидетельствуют данные Госкомстата. В 2016 году на строительство и реконструкцию жилья в Киеве было потрачено 7132242 тыс. грн, что на 19,7% больше чем в 2015. При этом было введено в эксплуатацию 1334,0 тыс. м2 общей площади жилья, что на 2,3% меньше, чем в 2015 году.
Очевидно, застройщики надеются построить и продать начатые дома до начала кризиса перепроизводства. При этом рискуют не только собственными деньгами, но и деньгами инвесторов (в большинстве случаев инвесторами простые граждане, многие из которых продали свои квартиры и вырученные деньги вложили в строительство). В этих условиях, банкротство застройщиков и замораживания строительства жилья может стать причиной социальных потрясений, сыграть роль снежного кома для многих производств и отраслей.
Изменение запросов и приоритетов потенциальных покупателей
Основной спрос сосредоточился в сегментах наиболее дешевого жилья, а также в сегменте новостроек. При этом наблюдается тенденция роста запросов большого числа людей. Если еще недавно многие покупали «гостинки» в состоянии «под ремонт» и малогабаритные однокомнатные квартиры в отдаленных районах города, то теперь за те же деньги стремятся приобрести квартиру в хорошем состоянии, со стандартной планировкой и достаточной площади (не "малосемейку" в районах с развитой инфраструктурой).
Поскольку цены снижаются достаточно медленно, запросы потребителей растут, а денег явно не хватает, основная масса потенциальных покупателей присматриваются, ходят на просмотры, торгуются (в расчете найти запаниковавших или очень спешащих  продавцов).
Насколько мы можем судить (в том числе, опираясь на мнения опытных сертифицированных риэлторов), ценовой потолок большинства потенциальных покупателей находится где-то на отметке 20000 - 30000 долларов с учетом всех платежей. Если же речь идет о более значительных суммах, то покупка обычно связывается с продажей уже имеющейся недвижимости. К семейным накоплениям добавляются деньги от продажи недвижимости, в результате продавцы-обменники улучшают свои жилищные условия.
Практическая реализация подобного обмена с доплатой требует времени и немалых усилий. Сначала надо продать, а потом купить; любая из этих операций может затянуться, а то и сорваться. Возникают риски, связанные с невыполнением предыдущих договоренностей и потерей задатков.
Упростить решение проблем, связанных с очередностью операций продажи одной квартиры и покупки другой, можно либо на первичном рынке (многие застройщики предлагают рассрочки на срок до трех лет, с минимальным первым взносом 30%), или с помощью профессионального агентства недвижимости.
Основные приоритеты покупателей весьма схожи. Это низкая цена, хороший район с развитой инфраструктурой и общественным транспортом, удобная планировка. А также хорошее состояние квартиры, дома, городских инженерных сетей, наличие ремонта, мебели, бытовой техники, утепление. Вот только системы приоритетов у всех покупателей разные.
Имея очень ограниченные бюджеты, и активно походив на просмотры, покупатели довольно быстро начинают понимать, что чем-то придется уступить, иначе сделки не будет. И в реальных ситуациях уступают многим, нередко отдавая приоритет минимальной цене.
Но так бывает далеко не всегда.
По словам профессионалов рынка, если разница между квартирой в состоянии «под ремонт» и жильем с качественным ремонтом не более 5000-6000 долларов, то многие покупатели предпочитают доплатить (нередко берут кредит или в долг).
Многие покупатели отдают предпочтение расположению и качества дома (морально и физически устаревшие «хрущевки», расположенные в неблагополучных районах », даже не рассматривают).
Есть покупатели, которые специально ищут квартиры со свежим ремонтом, современной кухней, сантехникой, бытовой техникой. Все это стоит довольно дорого, но при продаже вместе с квартирой идет со значительным дисконтом.
Во всех этих случаях неподготовленному покупателю, плохо знает рынок, перспективы его развития, а также особенности конкретных типов домов и квартир, разобраться довольно сложно. Всегда есть вероятность того, через некоторое время (возможно, даже спустя годы) выяснится, что приоритеты при покупке квартиры были расставлены неправильно. НЕ примите это за рекламу, но без рекомендаций опытного профессионального сертифицированного риэлтора в подобных делах сложно обойтись.


Прогноз на март и ближайшее будущее
Считаем, что в марте основные тенденции последних двух месяцев получат дальнейшее развитие.
С приходом весны уровень деловой активности вырастет на 10-15%. Ждать более значительной активизации рынка в нынешних непростых условиях вряд ли стоит.
Средние цены предложений в марте продолжат снижаться. Наиболее вероятный, на наш взгляд, прогноз на март - снижение в пределах 3%. Примерно такие же темпы снижения средних цен предложений, скорее всего, будут и в апреле.
Дать обоснованный прогноз на более длительный срок крайне сложно. Уровень неопределенности очень высок.
Поскольку дать собственный среднесрочный прогноз мы не рискуем, то сошлемся на обобщенные мнения участников наших конкурсов прогнозов.
Средневзвешенный прогноз на первое полугодие 2017: снижение средней цены предложения квадратного метра на 8,3% за 6 месяцев. В данном конкурсе прогнозов приняли участие 482 квалифицированных респондента.

Создание сайта - FOBS
Copyright © property-commercial.com.ua
Коммерческая недвижимость Украины
Продажа, аренда коммерческой недвижимости