Facebook Instagram Yutube

ПОКУПКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: КАК НЕ ОСТАТЬСЯ С НОСОМ

ЮРИДИЧЕСКИЙ И ФАКТИЧЕСКИЙ АУДИТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

Подписывать договор купли-продажи здания или помещения нужно в боевом настрое: смело, уверенно, без каких-либо сомнений или терзаний и желательно недрогнувшей рукой. Однако мо­жет ли руководитель компании быть спокойным, как удав, если он ничего не ведает ни о предмете покупки, ни о продавце? Маловероятно. Поэтому перед оформлением сделки нужно убедиться как в безукоризненности недвижимого имущества, так и чистоплотности контрагента. Давайте же пого­ворим о том, как мы это будем делать.

Поиграем в пинкертонов: сбор первичных данных о недвижимости

Что мы имеем на начальном этапе нашей детек­тивной истории: адрес интересующего нас здания (неважно — склада, цеха) и, возможно, данные о продавце. Кстати, на личный контакт с последним можно пока не выходить: «прощупаем почву» без него. Итак,  пытаемся почерпнуть максимум информации о выставленном на прода­жу строении  в Государственном реестре вещных прав на недви­жимое имущество (далее — Реестр недвижимос­ти).Получить сведения из него может любой же­лающий, зайдя на сайт Минюста. Правда для этого нужно быть там зарегистрированным либо иметь электронную цифровую подпись, или же получить доступ к данным благодаря ВаnkID. Ну и, конечно, оплатить предоставление информации.

Поиск в этом чудо - реестре возможен по адресу объекта недвижимости, его регистрационному но­меру, по кадастровому номеру земельного участка и, наконец, по идентификационным данным физи­ческого либо юридического лица.

Выполнив не слишком хитрые операции, мы получаем долгожданную информа­ционную справку о недвижимом имуществе. А вней: и характеристика здания, и за кем оно числит­ся, и как приобретено право собственности, и есть ли аресты или иные отягощения, и не в ипотеке ли сооружение. Всего не перечесть.

На что сразу необходимо обратить внимание: на­личие арестов, иных отягощений и, безусловно, ипо­теки. Недвижимость хоть с одним из таких «заболе­ваний» — явно «гнилой плод». Ведь снять арест исполинский труд. А чтобы решить проблему с ипотекой, нужно найти общий язык с банком-кредитором продавца или факторин­говой компанией (ч. 3 ст. 9 Закона об ипотеке).

Если же за всю бытность недвижимости подоб­ных казусов не было, можно смело переходить к следующему этапу проверки. Рыскать по Реестру недвижимости больше не надо: раз уж отягощение не упомянуто в нем, значит, его вовсе нет и никто не претендует на выставленное на продажу зда­ние или помещение (ч. 2 ст. 3 Закона о госрегистрации прав).

! Важно!

Арест или иное отягощение недвижимого имущества могло быть наложено до 01.01.13 г. но законодательству, которое не предполагало обязательного внесения сведений об отягоще­нии в Реестр недвижимости. Поэтому нередки случаи, когда то или иное здание является фак­тически арестованным, хотя в Реестре данных об этом нет.

Ведь в основном заинтересованные лица делают все возможное, дабы запрет на отчуждение недви­жимого имущества красной нитью прошелся по Реестру недвижимости.

Есть, правда, категория субъектов, которые иногда забывают подать документы на регистра­цию отягощения. Это правоохранительные орга­ны. В отношениях с ними чрезмерное осторожничанье излишним не будет. Поэтому вот вам совет: даже при отсутствии в Реестре недвижимости за­писи об аресте здания или сооружения в рамках уголовного дела постарайтесь удостовериться в том, что следственный судья действительно не принимал подобного решения.

Как это сделать? Проще простого: открываете веб-сайт Единого госреестра судебных решений, вводите в строке поиска адрес здания либо его ре­гистрационный номер (последний можно узнать из  справки о недвижимом имуществе), получаете информацию о том, арестовывали служи­тели Фемиды интересующее вас здание или нет.

Для ускорения поиска поставьте ограничение в графе "Форма судочинства", отметив галочкой только " Кримінальне".

Кто-то справедливо удивится: «А зачем нам это делать? Если арест не зарегистрирован, то он не имеет никакой юридической силы». Он. безусловно, будет формально прав. Но все же лучше перестра­ховаться, ведь эти поиски предпринимают, чтобы уберечь себя от возможных недоразумений с приобретаемой недвижимостью в будущем. И, возможно, незарегистрированный арест по уголовному произ­водству пока не причиняет хлопот. Но, как показы­вает практика, при рассмотрении уголовного дела по существу слуги Фемиды нередко нс утруждают себя повторной проверкой статуса арестованной недвижимости (отчуждена она или нет). Поэтому о том, что вы приобрели здание, стражи правосудия, скорее всего, не узнают. А значит, ничто нс поме­шает суду конфисковать недвижимость.

Дальше еще страшнее: в игру вступят исполните­ли, которым не важно чье имущество, главное конфисковать. А вы хлопот не оберетесь, доказывая свое право собственности на здание или иное сооружение.

Справка. В рамках уголовного производства недви­жимое имущество арестовывается, если оно является вещдоком, если подлежит конфискации и, наконец, если за счет него можно удовлетворить гражданский иск (ст. 170 УПК).

Дальнейшие розыски: ищем "скелеты в шкафу" здания

Итак, общее представление о выставленном на продажу здании у нас есть. То, что оно не яв­ляется проблемным сейчас хороший знак, но отнюдь не значит, что оно было таковым всегда. Поэтому на втором этапе юридического аудита нам предстоит вывернуть всю подноготную ин­тересующего нас объекта. Это необходимо потому что, сколько бы нипереходило право собственности на недвижимость, каждая сделка в цепочке должна быть кристально чис­той. Ну, а если хоть одна перепродажа окажется слабым звеном, последний приобретатель риску­ет лишиться недвижимого имущества. Ведь ис­тинный собственник, утративший кровное "бо­гатство" не по своей доброй воле, всегда вправе забрать свое. И неважно, что последний покупа­тель является честным и порядочным и ни сном ни духом не знает о каких-либо махинациях со зданием (ч. 1 ст. 388 ГКУ).

Запасайтесь временем и терпением, чтобы отследить всю историю недвижимости: от создания до последнего отчуждения. Будет необходимо поднятьвсе документы по недвижимости, так нужно еще будет копошиться в законодательс­тве времен царя Гороха. А что делать - необхо­димо проверить, соблюдена ли манципация или нет. Впрочем, на практике нередко этот этап поисков опускают, довольствуясь текущим под­тверждением отсутствия проблем с недвижимостью.

Права на недвижимость: судебное решение — не всегда панацея

Многие верят в силу судебных актов. Даже если стражи правосудия подтвердили право собствен­ности на недвижимость, то это не означает, что уже никто не осмелит­ся усомниться в законности владения зданием или сооружением. Подобные судебные вердикты не­которые граждане воспринимают «такой бумаж­кой, при наличии которой ни Швондер, ни кто- либо другой не мог даже подойти к двери их по­мещения! Окончательная бумажка! Фактическая! Настоящая! Броня!».

Однако это далеко не так. Любое судебное ре­шение гипотетически может быть отменено, даже если оно вступило в законную силу и истекли все мыслимые и немыслимые сроки обжалования.

А, как свидетельствует практика ВСУ выбытие имущества из владения собственника но решению слуг Фемиды, которое в дальнейшем отменено, приравнивается к утрате недвижимости по воле владельца. Поэтому право собственности, которое зиждется на судебном вердикте, временами очень даже рушимо.

Здание не висит в воздухе: выясняем статус земли под ним

Земля и возведенная на ней недвижимость не­разлучны навеки. С одной стороны, это прекрас­но, но с другой - не очень. Ведь проблемы с землей могут расстроить все планы по приобретению даже идеального здания.

Сразу же заострите внимание на наличие у поч­вы под зданием кадастрового номера: без него зем­ля неотчуждаема (ч. 2 ст. 377 ГКУ).

Поспрашивайте у продавца, не менялось ли  целевое назначение участка, нет ли споров с соседями, был ли прежде земельный участок в государственной или коммунальной собствен­ности.

А вот большое количество перепродаж земли вас должно насторожить: это верный знак, что с участком есть какие-то проблемы и их надо было «заретушировать».

Увидеть все воочию: осмотр объекта недвижимости вживую

Итак, прибыв на место первым делом увидели здание. Это очень хорошо. Ведь не­редки случаи, когда объекты недвижимости существуют только в воображении и/или «на бумаге».

Далее, вооружившись техническим паспор­том, обследуем каждый оконный проем, каж­дую стенку, каждый угол сооружения. Это нужно сделать беспрекословно, дабы выявить перепланировку и реконструкцию. Дело в том, что начиная с 2013 года продавать недвижимость можно не «освежая технического паспор­та, а потому очень часто параметры здания в действительности не соответствуют чертежу на бумаге.

Такие несовпадения очень опасны, ведь при определенных обстоятельствах, даже изначально узаконенное строение, может оказаться само­строем. Так, судьи ВСУ полагают, что объект недвижимости, который возник в результате ре­конструкции, капитального ремонта, перестрой­ки или надстройки уже существующего строения без разработки и утверждения проектной доку­ментации, без разрешения на выполнение стро­ительных работ, а также без разрешения мест­ных органов власти является не чем иным, как самостроем.

Последствием приобретения самовольно ре­конструированного или перепланированного здания может стать судебная тяжба о признании недействительным договора купли-продажи не­движимости, например, в силу совершения одной из сторон ошибки касательно предмета договора (4.1 ст. 229 ГКУ).

Мы советуем вам во всех случаях: каким бы по­рядочным продавец не был, перед заключени­ем сделки требовать от него проведения технической инвентаризации объекта недвижимости. Желательно, чтобы такую инвентаризацию про­водило именно БТИ.

Изучив здание вдоль и поперек, переходим к тщательному поиску арендаторов. Последние хоть и "ангажируют угол " у владельца, однако обладают приоритетом покупки арендо­ванного помещения (ч. 2 ст.777ГКУ). Ну а если хозяин здания решит пренебречь арен­датором как потенциальным покупателем, то наниматель всегда может высказать свое вес­кое "имею претензии", да еще и в суде прав­ды добиться.

Есть еще одна причина, по которой нуж­но высматривать арендаторов в помещении. По общему правилу смена собственника зда­ния не влечет прекращения договора аренды (ч. 1 ст. 770 ГКУ). Поэтому может так статься, что вам, как счастливому обладателю недавно приобретенной недвижимости, придется неко­торое время потерпеть арендаторов. Если же вдруг вы прозеваете момент окончания арен­ды больше чем на 30 дней, а наниматель мол­чаливо не съедет, то договор аренды помеще­ния пролонгируется автоматически на срок и на условиях, которые были им определены ра­нее (ст. 764 ГКУ).

Подводные камни: проблемы продавца могут стать проблемами покупателя

Беспроблемными должны быть как недвижи­мость, так и отчуждающее ее лицо. Если прода­вец здания – юридическое лицо или предприниматель, то желательно узнать, как у него идут дела: нет ли неоконченных исполнительных производств, или, может быть, скользких судебных реше­ний, нет ли у него налогового долга, и не находится ли все его имущество в налоговом залоге. Все эти факторы могут повлиять на чистоту сделки, а значит - и на наличие у вас проблем в будущем с приобретенной недвижимостью.

В конце концов, убедитесь, что контрагент не является банкротом. Для этого достаточно воспользоваться электронным сервисом в Сети.

А то можно оказаться покупателем имущества, за которым уже выстроилась очередь кредито­ров продавца.

С проверкой благополучности простого физического лица дела обстоят куда хуже: ни по фамилии, ни по его налоговому номеру вы не узнаете, принимались ли в отношении этого человека сомнительного характера судебные решения (ведь в реестре су­дебных решений ФИО физических лиц заменяют безлики­ми «особа_1» «особа_2» и т.п.). Максимум, что вы сможете выведать не является ли то или иное лицо должником по исполнительному производ­ству. И все. Сами понимаете, неприкосновенность частной жизни.

Нотариальное оформление сделки: внимание нюансы

Если здание и «внешность» продавца вас более чем устраивают, переходите к оформлению сделки. Купля - продажа недвижимости происходит в присутствии нотариуса. Ведь согласно ч.1 ст.657 ГКУ подобные действия подлежат нотариальному удостоверению. Можно, безусловно, попытаться сэкономить деньги на нотариусе и заключить договор в простой письменной форме, однако в соответствии с ч.1 ст. 220 ГКУ сделка является ничтожной.

Наверняка перед подписанием договора нотариус  проверит полномочия лиц, которые собираются поставить автограф на нотариальном бланке. Не рассчитывайте всецело на  владельца нотариальной конторы и перепроверьте всё сами. Так, имея дело с продавцом – физическим лицом, убедитесь, что он (или она) не  состоят в браке. А если ух хозяин недвижимости связан брачными узами, то отчуждение здания или сооружения должно проходить с  нотариально удостоверенного согласия его/её половинки.

В случае заключения сделки с юридическим лицом надо убедится, что предоставлен разрешительный документ на отчуждение недвижимости от учредителей (соответствующие ограничения могут быть прописаны в утаве предприятия).

Прежде чем поставить подпись на договоре купли-продажи, внимательно прочтите проект и удостоверьтесь, что в нем есть все существенные условия:как минимум – чёткое описание недвижимости, кадастровый номер земельного участка и цена, срок исполнения договора.

Важно! При продаже здания кадастровый номер земельного участка, на котором оно возведено, является существенным условием договора (ч. 6 ст. 120 ЗКУ)

Особенности расчёта при покупке недвижимости: килобайты безналички или шелест купюр?

Сразу же оговоримся, что в договоре вы можете указать эквивалент цены и в валюте — в долларах или любой другой. Но платить вы должны исключительно в гривнах. Таковы пред­писания ст. 533 ГКУ. Правда, в условиях тотального недоверия к банкам многие предпочитают иметь дело с «живыми» деньгами. Однако государство решило огра­ничить наличные расчеты пятьюдесятью ты­сячами гривен в день, если продавец — физ­ическое лицо, и  десятью тысячами в день, если про­давец юридическое лицо (п. 1 постановления № 210). Естественно, за такие мизерные суммы здания не продают.

Поэтому рассчитаться за приобретенную недви­жимость покупатель может следующими вполне законными способами:

—         перечислить деньги со своего текущего счета на такой же счет продавца;

—          открыть депозитный счет на имя продавца и внести на него необходимую сумму;

—          заплатить на депозитный счет но­тариуса, а последний перечислит причитающи­еся продавцу деньги тотчас после оформления сделки.

Впрочем, можно предусмотреть и постепенную выплату наличкой через кассу покупателя. Но тогда в договоре следует закрепить очередность (график) выплат наличкой с учетом нацбанковских ограничений.

Если же предложение по недвижимости «горит», но на фирме нет ни копейки. Как быть? Конечно, бежать к хозяевам компании — учредителям. Допустим, что один из них решил помочь деньгами. Но вот под честное слово никак не хочет одолжить миллион. Что делать? Можно оформить договор займа.

Справка. В налоговом законодательстве договор займа именуется договором возвратной финансовой помощи

Создание сайта - FOBS
Copyright © property-commercial.com.ua
Коммерческая недвижимость Украины
Продажа, аренда коммерческой недвижимости