Facebook Instagram Yutube

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЕДИНОГО (ЦЕЛОСТНОГО) ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА: В ЧЕМ ОСОБЕННОСТИ

Целостный и единый имущественные комплексы: есть ли разница

Начнем с терминологического многообразия. ГКУ использует термин «единый имуществен­ный комплекс» (далее— ЕИК)(ст. 191. ч. 2 ст. 490, ст. 657 и др.). ХКУ говорит о «целостном имущест­венном комплексе» (далее — ЦИК)(ч. З cт.66).

Но наряду с этим ХКУ содержит некоторые терминологические находки. Например, в его ч.   1 ст. 146 встречаем такое: Имущество едино­го целостного имущественно­го комплекса государственного (коммунального) предприятия или его отдельных подразделе­ний, которые являются едиными (целостными) имущественны­ми комплексами... (сокращен­но— ЕПИК. Е(П)ИК). Думаем, эти находки можно записать в пережитки старого приватизационного законодательства. Например, в Законе о приватизации вполне уживались тер­мины Е(Ц)ИК и прост ЦИК.

Это многообразие открывало простор для творчества. Например, ФГИ при необходимости (когда возникли споры о форме договора) настаивал, что ЦИК и ЕИК — разные понятия. Из этого выво­дил, что к ЦИКам нельзя применить недвижимые нормы ст. 191 ГКУ о ЕИК, и нотариальная форма договора аренды не обязательна. Однако эта по­зиция разваливалась в судах (см., например, реше­ние ВХСУ от 10.12.08 г. № 45/4521).

При этом наблюдается по­степенное движение в направле­нии терминологической унифи­кации. Например, упомянутые термины приватизационного закона были заменены терми­ном ЕИК. Впрочем, нам при­дется обходиться без привати­зационного законодательства, поскольку темой статьи является купля-продажа негосударствен­ных объектов. В общем, исходим из синонимич­ности приведенных терминов, далее употребляя преимущественно ЕИК.

Понятие единого имущественного комплекса

Общие ориентиры дает ст. 191 ГКУ. Предприятие является ЕИК, который используется для осущест­вления предпринимательской деятельности. Фраза «используется для осуществления предпринима­тельской деятельности» сразу затрагивает вопрос относительно возможности формирования ЕИК, если комплекс простаивает, но, думаем, нужно исходить не из фактического, а целевого положе­ния вещей.

В состав предприятия как ЕИК входят все виды имущества, предназначенные для его деятельнос­ти, включая земельные участки, здания, сооруже­ния, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, нрава требования, долги, а также право на торго­вую марку или другое обозначение и другие пра­ва, если иное не установлено договором или за­коном.

С точки зрения ХКУ, предприятие -  это субъ­ект прав, отдельный субъект хозяйствования (ч. 1 ст. 62 ХКУ). Предприятие не имеет в своем составе других юридических лиц (ч. 5 ст. 62 ХКУ). Да и в определении ЕИК речь обо всем имуществе предприятия. Но это вовсе не значит, что ЕИК по своему напол­нению всегда равен предприятию-юрлицу. Более того ГКУ говорит о предприятии как об объекте (а не субъекте).

Но вдаваться в эти детали (пусть и важные в общетеоретическом смысле) не будем. Для нас важно другое — на основании ч.4 ст. 191 ГКУ предприятие или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок. Поэтому купля-продажа ЕИК не всегда означает, что продают все имуществопредприятия. Хотя и этот вариант исключать нельзя (также возможна продажа предприятия как юрлица, о чем дальше также упомянем).

Обычно под ЕИК имеют в виду объект с закон­ченным циклом производства продукции (работ, услуг). Стандарт оценки № I (и. 3) под ЦИКом по­нимает объекты, совокупность активов которых дает возможность осуществлять определенную хоздеятельность. ЦИК являются предприятия, а также их структурные подразделения (цеха, производства, участки и т.п.). которые могут быть выделены в ус­тановленном порядке в самостоятельные объекты с последующим составлением соответствующего баланса и зарегистрированы как самостоятельные субъекты хоздеятельности.

На наш взгляд, это определение далеко не иде­ально. Самостоятельный субъект хоздеятельности может возникнуть даже на пустом месте. Наличия имущественной базы для его регистрации законо­дательство не требует (например, для уставного капитала ООО вообще нет каких-либо минималь­ных размеров).

Единство ЕИК в некотором смысле переклика­ется с понятием "сложная вещь". Когда несколько вещей образуют единое целое, что позволяет ис­пользовать его по назначению, они считаются од­ной вещью (ч. 1 ст. 18(8 ГКУ). Хотя, на наш взгляд, ЕИК — не сложная вещь, поскольку в его состав входят (могут входить) не только предметы мате­риального мира.

Впрочем, судебная практика в основном идет по пути приравнивания ЕИК к сложной вещи (см., например, постановление ВХСУ от 05.04.11 г. №2/150). Госрегистрационная служба Украины также относит ЕИК к сложным вещам (п.2.3 Методрекомендаций № З).

Но и этот спор тоже оставим в стороне, а пере­йдем к описанию специфических характеристик договора купли-продажи ЕИК. Но прежде (дабы проиллюстрировать всю сложность конструкции) приведем не слишком оптимистичную цитату из письма Минюста Украины от 12.08.08 г. №31-32- 1736: "механизм совершения сделок относитель­но предприятия как единого имущественного комплекса действующим законодотельством не предусмотрен". Впрочем, заключение договора купли-продажи ЕИК все-таки возможно.

Что может быть предметом договора (ЕИК VS КОРПОРАТИВНЫЕ ПРАВА)

Существенным условием любого договора является его предмет (ч. 1 ст. 638 ГКУ). Договор купли- продажи не исключение. На практике выражение "купля-продажа предприятия" не всегда понимают в строгом предметном значении из ст. 191 ГКУ (т.е. как покупку специфической недвижимости в виде имущества предприятия). Поэтому сделаем важ­ную оговорку, которая может сильно упростить жизнь (как покупателю, так и продавцу).

Если стороны хотят совершить куплю-продажу всего предпри­ятия как субъекта хозяйствова­ния (т.е. юрлица), то имеет смысл заключить договор купли-прода­жи корпоративных нрав. Такие корпоративные права (акции, доли в уставном капитале) будут предметом договора. Данный спо­соб избавит от множества про­цедурных вопросов (связанных с перерегистрацией прав собствен­ности на недвижимость, землю, получением лицензий и разрешений на деятельность и т. д.). Мы уже не говорим о том, что с налоговой точки зрения такая продажа может быть выгодней (хотя бы но причи­не отсутствия НДС, спокойного учета имеющихся сумм возмещения, налоговых убытков). Вариантом «покупки» предприятия может быть его присоединение, слияние двух предприятий. Но это реорганизационные процедуры, которые к купле-продаже ЕИК прямого отношения тоже не имеют. Они также отличаются от варианта купли-продажи корпоративных прав (например, при та­ких реорганизациях старые собственники могут оставаться собственниками, меняются только ко­нечные доли участия).

Но если в наших планах про­дать предприятие (его часть) как ЕИК, то сделка с корпоративны­ми правами этому не поможет. Здесь как раз срабатывает дого­вор купли-продажи ЕИК в зна­чении ст. 191 ГКУ. В нем на пер­вый план выходит четкое описа­ние предмета договора.

Важно ответить на вопрос: что конкретно продается? — а затем включить в договор (приложе­ние к нему) подробный перечень. Интересно, что ЕИК - это живой организм (конечно, если осу­ществляется деятельность). Запасы завозят, про­дукцию отгружают, т.е. имущественное наполне­ние ЕИК постоянно меняется. По крайней мере относительно оборотных активов. Это следует учесть.

Обратим внимание на состав имущества пред­приятия из ч. 2 ст. 191 ГКУ. Кроме прочего (здания, сооружения, сырье, продукция), среди имущества предприятия закон упоминает долги. Логика в том, чтобы продать вместе с активами еще и пассивы (долги) «предприятия». Но продать долги в соста­ве ЕИК легко не получится. На основании ст. 520 ГКУ должник в обязательстве может быть за­менен другим лицом только с согласия кредитора, если иное не предусмотрено законом. ЕИК высту­пает в качестве объекта отношений, а не субъекта (должника). Поэтому его покупка третьим лицом приводит к смене должника (если в состав ЕИК за­толкать "долги"),  что не может быть реализовано без согласия кредитора.

Указание на ЕИК (как на некий абстрактный предмет договора) не закрывает всех вопросов, связанных с регулированием договора купли про­дажи. К каждому конкретному компоненту ЕИК придется применять соответствующие нормы за­конодательства, которые регулируют оборот та­ких компонентов (земли, недвижимости, прав требования, долгов, торговых марок, товаров). Это ка­сается приемки-передачи, требований к качеству, регистрации соответствующих прав и т.д.

Кто выступает продавцом по договору

Право продажи чего-либо принадлежит его собс­твеннику (ст. 658 ГКУ). Казалось бы, простейшее утверждение. Но применительно к ЕИК часто воз­никает путаница. Она связана с употреблением в ст. 191 ГКУ термина "предприятие". Дело вот в чем. Рассматривая продажу ЕИК в качестве прода­жи предприятия (юрлица, субъекта хозяйственной деятельности), можно прийти к выводу: собствен­ником предприятия (в таком его смысле) являют­ся участники, акционеры (или участник, акционер, если он один). Это действительно так. Но только применительно к предприятию как юрлицу, если речь идет о купле-продаже корпоративных прав. Но этот договор существенно отличается от про­дажи ЕИК (иной предмет и все вытекающие из этого особенности).

Когда речь идет о продаже ЕИК, то в качестве продавца также нужно искать собственника этого предмета. Часто в качестве такового и здесь нахо­дят участника (акционера) предприятия(как юр­лица). Но является ли он собственником ЕИК?  На наш взгляд, нет. Причина проста — у него нет вещных прав ни на одну из составных частей ЕИК. Причем это справедливо, даже если в составе ЕИК продают все имущество предприятия (как юрли­ца). Другое дело, что локальными документами субъекта хозяйствования (или на уровне закона, например, для акционерных обществ) может быть предусмотрен специальный порядок заключения сделки. Например, в случае, если стоимость отчуж­даемого имущества превышает некоторую сумму либо составляет определенную часть от стоимости активов, то общее собрание дает согласие на за­ключение такого договора. Однако даже в этом случае стороной договора является само юрлицо, в собственности которого находится ЕИК. Поэтому именно юрлицо и должно выступать продавцом своего ЕИК, если предметом договора выступает имущество ЕИК. Ведь все компоненты ЕИК на­ходятся в его собственности (если они не его собс­твенность, то, соответственно, юрлицо не может их продать ни отдельно, ни в составе ЕИК).

В какой форме заключать договор

На основании ч.З ст. 191 ГКУ предприятие как ЕИК выступает недвижимостью. Это прирав­нивание можно считать юридической фикцией.Посудите сами, в реальности такого объекта не­движимости не существует. Более того, даже если никакой недвижимости в составе предприятия нет (здания вполне могут быть арендованы), то все равно можно говорить о наличии ЕИК. Поэтому формально ничто не запрещает заключить дого­вор купли-продажи ЕИК, внутри которого будут лишь оборотные активы и основные средства (отличные от недвижимости). Хотя на сей счет встре­чаются разные мнения.

Но сказано недвижимость — значит недвижи­мость. С учетом ст. 657 ГКУ договор купли-про­дажи ЕИК заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Если недвижимости (зданий, сооружений) внутри ЕИК нет, то на этом дело можно считать закрытым. Само собой нужно подписать акт приемки-пере­дачи, заплатить за ЕИК. Но это уже не специфи­ческие обстоятельства (касаются любой продажи), а наша цель рассмотреть именно особенности купли-продажи ЕИК. Поэтому далее о финальном этапе — регистрации прав.

Регистрация прав на имущество

Обычно при продаже ЕИК настоящая недви­жимость в нем все-таки есть. На основании ч. 3 ст. 191 ГКУ права на земельный участок и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав ЕИК, подлежат госрегистрации в орга­нах, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество.

Оно и понятно, раз права на такие объекты (в со­ставе ЕИК) от предыдущего собственника пере­шли к новому, то этот переход нужно задокумен­тировать.

В ч. 1 ст. 5 Закона о госрегистрации прав сказано: в государственном реестре прав регистрируют вещные права и их обременения на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, перемеще­ние которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения, в частности, предприятия как ЕИК. В ч. 3 этой статьи отметили: право собс­твенности на предприятие как ЕИК может быть зарегистри­ровано независимо от того, за­регистрировано ли право собс­твенности или иное вещное право на земельный участок, на котором он расположен.

Согласно пп. 1 ч. 1 ст. 27 Закона о госрегистрации прав госрегис­трацию прав собственности и других вещных прав проводят на основании заключенного в установ­ленном законом порядке договора, предметом ко­торого является недвижимое имущество, вещные права на которое подлежат госрегистрации.

Приказом № 595 (утратил силу) была утвержде­на даже отдельная форма заявления о госрегист­рации прав и их обременений (относительно права собственности на ЕИК).

В этой связи складывается впечатление, что единицей регистрационного учета является, собственно, ЕИК(как самостоятельный объект недвижимости). Однако на деле так происходит не всегда.

Например, на основании ч. 5 ст. 18 Закона о гос­регистрации прав заявление о государственной регистрации прав подается отдельно но каждому объекту недвижимого имущества. В случае приоб­ретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они распо­ложены, подается одно заявление о государствен­ной регистрации прав на такие объекты.

При этом одно заявление подается только в слукаждому объекту недвижимого имущества, вхо­дящему в состав ЕИК. Как видим, под "единицей учета" здесь понимают уже недвижимые части ЕИК, а не весь комплекс целиком.

Эта логика иногда поддерживается в судах. Например, Тернопольский окружной администра­тивный суд в решении от 28.07.15 г: № 819/1534/15 утверждает: ЕИК — это сложная вещь (недви­жимое имущество), в состав которой, в частности, входят другие недвижимые вещи, вещ­ные права на которые подле­жат госрегистрации. И связи с этим при проведении госрегис­трации права собственности на предприятие как ЕИК подают­ся документы, подтверждаю­щие возникновение, переход и прекращение права собственности по каждому объекту недвижимого имущества, входящего в состав ЕИК. Кстати го­воря, в этом же решении суд обращает внимание на тождественность терминов ЦИК и ЕИК (о чем мы говорили в самом начале статьи).

Да и ч.З ст. 191 ГКУ тоже утверждает, что зе­мельный участок и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав ЕИК (а не собствен­но ЕИК), подлежат госрегистрации.

На практике при регистрации прав возникают разного рода сложности. Порой весьма не­ожиданные. Например, ВХСУ в постановлении от 18.10.07 г. № 2-13/4771-2007 отмечал, что по­рядок регистрации права собственности на не­движимость. которым является предприятие как ЕИК, урегулирован не Законом о госрегистрации прав, а Законом о госрегистрации юрлиц и физ- лиц-предпринимателей. Нам представляется, что в данном случае суд спутал договор купли-прода­жи ЕИК и договор купли-продажи корпоратив­ных прав (т.е. продажу имущества предприятия и продажу самого предприятия как хозяйствую­щего субъекта).

В другой ситуации по договору купли-продажи ЦИК (продавцом был ФГИ, что, впрочем, не имеет большого значения) покупатель был обязан пере­регистрировать «на себя» недвижимость. Но этого не произошло, и ФГИ затронул вопрос о растор­жении договора. Покажем, почему покупатель не смог зарегистрировать имущество.

Покупатель хотел зарегистрировать ЕИК и подал в регистрационную службу одну заявку на регистрацию двух объектов недвижимости (к тому же расположенных по разным адресам). Регистратор отказал в регистрации со ссылкой на то, что нужно подавать на каждый объект отде­льное заявление с целью возможности открыть разделы на право собственности. В следующем решении об отказе служба ссылалась уже на иное обстоятельство предоставление заяви­телем отдельно двух технических документаций на объекты недвижимости, тогда как предмет договора купли-продажи НИК. Эти сложнос­ти с регистрацией привели к расторжению договора (см. решение Ровненского апелляционного хозяйственного суда от 24.01.17 г. по делу № 906/575/16). Вывод такой: один объект (пусть и ЕИК), значит, на него должна быть отдельная техдокументация.

Есть и обратная сторона медали. Если считать и документально оформлять ЕИК одним объектом, последующая распродажа его но кусочкам (или просто одного кусочка) потребует проце­дуры разделения или выделения части (но не путайте эти процедуры с вариантами реорганизации юрлица).

Часто сложности в регистрации возникают в связи с неполным совпадением предмета дого­вора и предоставляемым при регистрации доку­ментом на продаваемый объект. Поэтому еще на этапе составления договора купли-продажи ЕИК советуем предварительно проконсультироваться со специалистами, оказывающими поддержку при регистрационных услугах.

Создание сайта - FOBS
Copyright © property-commercial.com.ua
Коммерческая недвижимость Украины
Продажа, аренда коммерческой недвижимости