ТЕЛЕФОНУЙТЕ - МИ НА ЗВЯЗКУ: +38(067)808-03-68 Viber, WhatsApp: +380678080368
Facebook Instagram Yutube

РИНОК НЕРУХОМОСТІ В ЛЮТОМУ 2017 РОКУ: ТЕНДЕНЦІЇ ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ

У лютому ринкові тенденції розвивалися за традиційним для цього часу сценаріями. Напередодні весни ринок став працювати більш активно, потенційні покупці стали ходити на перегляди не тільки частіше, але й більш цілеспрямовано.

Середня ціна квадратного метра в лютому знизилася на 2,8%.

Середня мінімальна ціна пропозиції в лютому знизилася на 3,3%.

У порівнянні з січнем, кількість угод зросла приблизно на 5%.

Проведений аналіз показав, що протягом лютого кількість реально проданих на вторинному ринку квартир зросла на 5-7%.

Ціни при проведенні торгів були, як правило, помітно нижче середніх цін пропозицій. При цьому спостерігалася тенденція зростання запитів покупців. Інша справа, що в більшості випадків ця тенденція не підкріплювалася ні реальними грошима, ні готовністю продавців різко скидати ціни.

Продавці, як правило, готові поступатися в межах 5-10% (чим дорожчий об'єкт, тим цей відсоток вище). Але покупці чекають набагато більш значних поступок. В результаті сторони не можуть знайти компромісних рішень. Через кілька місяців продавці знижують ціни, але ринкові реалії вже інші; пропозиції знову зависають у повітрі. І так може тривати роками.

Орієнтуючись на середні ціни пропозицій і поради непрофесійних посередників, продавці постійно запізнюються зі зниженням цін, в результаті на падаючому ринку втрачають значні суми.

Аналізуючи подібні епопеї, щоразу переконуєшся, що цим продавцям з самого початку не вистачало досвідченого ріелтора , що спеціалізується саме в даному сегменті ринку. Такий ріелтор не тільки відслідковує аналогічні об'єкти, але і бере участь в їх покупках і продажах. Тому досить професійно може судити, за скільки і в які терміни можна продати конкретну квартиру.

Найважливіші події, процеси і тенденції:

Ризики надвиробництва будівництва житла в умовах низької купівельної спроможності населення.

Будівельна галузь зараз на підйомі. Згідно з даними Держкомстату та аналітичних матеріалів Нацбанку, за останні роки вона стала однією з найбільш потужних локомотивів розвитку економіки України. У 2016 році обсяг виконаних будівельних робіт зріс на 35%. Суттєво зросло виробництво будівельних матеріалів (бетон, керамічні плити та плитка більш ніж у півтора рази).

Зростаючі потреби будівельних організацій істотно збільшили випуск промислової продукції в інших галузях, в тому числі підтримали вітчизняне металургійне виробництво.

Але це лише одна сторона медалі .

Друга сторона – низька купівельна спроможність населення, фактична відсутність державного фінансування будівництва житла і явно недостатній обсяг іпотечного кредитування. І все це на тлі численних зловживань, порушень, корупційних схем в будівельній галузі.

Світовий досвід показує, що в подібних умовах рано чи пізно виникають кризи надвиробництва. Більш того, багато економістів вважають подібні кризи невід'ємним атрибутом капіталізму. «Велика депресія» в США та економічні кризи в Європі багато чому навчили капіталістів (в тому числі, і ефективного поєднання принципів «вільного підприємництва» і державного планування). В результаті кризи перевиробництва істотно згладилися, стали носити, як правило, локальний характер.

Нам всього цього потрібно ще тільки вчитися. А в умовах корумпованості всіх гілок влади і масового прагнення вивести гроші з країни, це дуже непросто.

Забудовники , які працюють в умовах жорсткої конкуренції, нестачі власних коштів, неврегульованою правової бази, розуміють проблеми краще за інших. І, тим не менш, закладають нові об'єкти.

Освоєння нових будівельних майданчиків йде прискореними темпами, про що свідчать дані Держкомстату. У 2016 році на будівництво і реконструкцію житла в Києві було витрачено 7132242 тис. грн , що на 19,7% більше ніж у 2015. При цьому було введено в експлуатацію 1334,0 тис. м2 загальної площі житла, що на 2,3% менше, ніж у 2015 році.

Очевидно, забудовники сподіваються побудувати і продати розпочаті будинку до початку кризи перевиробництва. При цьому ризикують не тільки власними грошима, але і грошима інвесторів (у більшості випадків інвесторами є прості громадяни, багато з яких продали свої квартири і виручені гроші вклали в будівництво). В цих умовах, банкрутство забудовників і заморожування будівництва житла може стати причиною соціальних потрясінь, зіграти роль снігової кулі для багатьох виробництв і галузей.

Змінення запитів і пріоритетів потенційних покупців

Основний попит зосередився в сегментах найбільш дешевого житла, а також в сегменті новобудов. При цьому спостерігається тенденція зростання запитів значної частини покупців. Якщо ще недавно багато купували «гостинки» в стані «під ремонт» і малогабаритні однокімнатні квартири у віддалених районах міста, то тепер за ті ж гроші прагнуть придбати квартиру в гарному стані, зі стандартним плануванням і достатньою площею (не «малосімейку» в районах з розвиненою інфраструктурою).

Оскільки ціни знижуються досить повільно, запити споживачів ростуть, а грошей явно не вистачає, основна маса потенційних покупців придивляються, ходять на перегляди, торгуються (розраховуючи знайти дуже поспішаючих або  продавців

Наскільки ми можемо судити (в тому числі, спираючись на думки досвідчених сертифікованих ріелторів), цінової стеля більшості потенційних покупців знаходиться десь на позначці 20000 - 30000 доларів з урахуванням всіх платежів. Якщо ж мова йде про більш значні суми, то купівля зазвичай пов'язується з продажем вже наявної нерухомості. До сімейних накопичень додаються гроші від продажу нерухомості, у результаті продавці-обмінники покращують свої житлові умови.

Практична реалізація подібного обміну з доплатою потребує часу та чималих зусиль. Спочатку треба продати, а потім купити; будь-яка з цих операцій може затягтись, а то й зірватися. Виникають ризики, пов'язані з невиконанням попередніх домовленостей і втратою задатків.

Спростити вирішення проблем, пов'язаних з черговістю операцій продажу однієї квартири і купівлі іншої, можна або на первинному ринку (багато забудовників пропонують розстрочки на строк до трьох років, з мінімальним першим внеском 30% ), або з допомогою професійного агентства нерухомості.

Основні пріоритети покупців досить схожі. Це низька ціна, хороший район з розвиненою інфраструктурою та громадським транспортом, зручне планування. А також хороший стан квартири, будинки, міських інженерних мереж, наявність ремонту, меблів, побутової техніки, утеплення. Ось тільки системи пріоритетів у всіх покупців різні.

Маючи дуже обмежені бюджети, і активно походивши на перегляди, покупці досить швидко починають розуміти, що чимось доведеться поступитися, інакше угоди не буде. І в реальних ситуаціях поступаються багатьом, нерідко віддаючи пріоритет мінімальною ціною.

Але так буває далеко не завжди.

За словами професіоналів ринку, якщо різниця між квартирою в стані «під ремонт» і житлом з якісним ремонтом не більше 5000-6000 доларів, то багато покупців воліють доплатити (нерідко втручаючись при цьому в борги).

Чимало покупців віддають перевагу розташуванню і якості будинку (морально і фізично застарілі «хрущовки», розташовані в неблагополучних районах», навіть не розглядають).

Є покупці, які спеціально шукають квартири зі свіжим ремонтом, сучасною кухнею, сантехнікою, побутовою технікою. Все це коштує досить дорого, але при продажу разом з квартирою йде зі значним дисконтом.

У всіх цих варіантах непідготовленому покупцеві, погано знає ринок, перспективи його розвитку, а також особливості конкретних типів будинків і квартир, розібратися досить складно. Завжди є ймовірність того, через якийсь час (можливо, навіть через роки) з'ясується, що пріоритети при покупці квартири були розставлені неправильно. Не сприйміть це за рекламу, але без рекомендацій досвідченого професійного сертифікованого ріелтора в подібних справах складно обійтися.

Прогноз на березень і найближче майбутнє

Вважаємо, що в березні основні тенденції останніх двох місяців отримають подальший розвиток.

З приходом весни рівень ділової активності зросте на 10-15%. Чекати більш значної активізації ринку в нинішніх непростих умовах навряд чи варто.

Середні ціни пропозицій у березні продовжать знижуватися. Найбільш ймовірний, на наш погляд, прогноз на березень – зниження в межах 3%. Приблизно такі ж темпи зниження середніх цін пропозицій, швидше за все, будуть і в квітні.

Дати обґрунтований прогноз на більш тривалий термін вкрай складно. Рівень невизначеності дуже високий.

Оскільки дати власний середньостроковий прогноз ми не ризикуємо, то пошлемося на узагальнені думки учасників наших конкурсів прогнозів.

Середньозважений прогноз на перше півріччя 2017 року: зниження середньої ціни пропозиції квадратного метра на 8,3% за 6 місяців. В даному конкурсі прогнозів взяли участь 482 кваліфікованих респондента.

Створення сайту - FOBS
Copyright © property-commercial.com.ua
Комерційна нерухомість України
Продаж, оренда комерційної нерухомості