ТЕЛЕФОНУЙТЕ - МИ НА ЗВЯЗКУ: +38(067)808-03-68 Viber, WhatsApp: +380678080368
Facebook Instagram Yutube

ЗРОБІТЬ ПРАВИЛЬНИЙ ВИБІР

 
Угоди з нерухомістю завжди потребують великої уваги та обережності.Важливою умовою при здійсненні купівлі-продажу об'єктів нерухомості є ціна та порядок розрахунку. 
При оформленні купівлі-продажу нерухомості сторонни сплачують 1% держмита і 1% пенсійного збору з суми угоди, зазначеної в договорі. Також продавець зобов'язаний сплатити прибутковий податок у розмірі 5%, якщо протягом року він продає вже не перший об'єкт або володіє ним менше трьох років, а також військовий збір (1,5%). У випадку, коли продавець є нерезидентом, і у нього є підстава для оподаткування продажу нерухомості він сплачує 18 % від вартості об'єкту (згідно з п. 172.9 ст. 172 Податкового кодексу України).
Таким чином, дуже часто, щоб уникнути великого держмита та інших обов'язкових платежів, люди укладають договори купівлі-продажу квартир, вказуючи ціну набагато нижчу від реальної. Але в такому випадку є великий ризик для обох сторін. Отож, варто розглянути питання: чим саме вони ризикують та до яких негативних наслідків це може призвести?
В першу чергу, слід зазначити, що продавець ризикує отримати тільки ту суму коштів, яка зазначена в договорі. Певні ризики має і покупець, оскільки в разі визнання договору недійсним він може претендувати лише на суму, що зазначена в ньому. 
Про визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсним варто зупинитись детальніше. Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України (ЦК) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку, квартири або іншого нерухомого майна укладається тільки у письмовій формі і підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі). Слід наголосити, що ст. 220 ЦК визначає правові наслідки недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору, а саме визнання такого договору нікчемним, тобто недійсним (ч. 2 ст. 215 ЦК), його недійсність визначена законом і не потребує доведення в судовому порядку (згідно з Постановою Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»). 
Дуже важливим на сьогодні є питання щодо форми розрахунку за вчинювані правочини, оскільки існує низка судових рішень, якими договори купівлі-продажу нерухомості визнаються недійсними через порушення законодавства щодо розрахунків.
Відповідно до ст. 1087 ЦК розрахунки за участю фізичних осіб, не пов’язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій та безготівковій формі за допомогою розрахункових документів у електронному або паперовому вигляді. Граничні суми розрахунків у готівковій формі встановлюються Національним банком України (НБУ). Так, відповідно до Постанови Правління НБУ № 407 від 25.11.2016 р. з 4 січня 2017 р. гранична сума розрахунків готівкою між фізичними особами за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, становить 50 000 грн/день. Це означає, що якщо сума договору купівлі-продажу перевищує 50 000 грн., то нотаріус має здійснювати посвідчення такого договору після того, як переконається, що сторонами дотримано вимогу про проведення розрахунків у безготівковій формі. Підтверджуючими документами про проведення  розрахунків у безготівковій формі є документи, одержані під час переказу коштів з поточного рахунку покупця на поточний рахунок продавця, під час відкриття покупцем вкладного (депозитного) рахунку на ім'я продавця, під час внесення/переказу коштів у депозит на окремий поточний рахунок нотаріуса, під час застосування акредитивної форми розрахунків, під час внесення готівки на поточний рахунок фізичної особи-продавця.
Таким чином, відсутність підтверджуючих документів про проведення безготівкового розрахунку за купівлю-продаж нерухомості означає порушення законодавства, що є підставою в судовому порядку визнати такий договір недійсним, і, на жаль, кількість судових рішень про визнання недійними договорів купівлі-продажу має тенденцію до збільшення (до відома наведемо Рішення судів за справами № 361/558/15-ц, № 569/15844/14-ц, № 755/20389/15-ц, № 22-ц/785/4635/16).
Також важливо наголосити на адміністративній відповідальності за порушення порядку проведення готівкових розрахунків за товари (послуги), у тому числі перевищення граничних сум розрахунків готівкою, відповідно до ст. 16315 Кодексу України про адміністративні правопорушення, що тягне за собою накладення штрафу від 100 до 200 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 1700 грн до 3400 грн), а при повторному здійсненні цього правопорушення протягом одного року – від 500 до 1000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 8500 грн до 17000 грн). Така адміністративна відповідальність стосується фізичних осіб-підприємців та посадових осіб юридичної особи.
Щоб уникнути таких ризиків, потрібно дотримуватись букви закону і скористатись послугами банку. У їх числі – відкриття рахунку (від 0 до 200 грн) і комісія за переказ коштів (в інтернет-банкінгу - 0,1-1%, в відділенні банку - 0,25-3% від суми платежу). Правда, у більшості банків максимальна сума комісії обмежена 500-2000 грн. Тобто навіть при комісії в 3% з угоди в 800 тис. грн. доведеться заплатити не 24 тис., а максимум 2 тис.грн. А то і зовсім обмежитися платою за відкриття рахунку. Якщо і покупець, і продавець відкривають їх в одному банку, - в цьому випадку комісія за перерахування буде нульова або мінімальна.
Ще однією важливою підставою для визнання недійсності договору купівлі-продажу нерухомості є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимогипро те, що зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства, інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Таким чином, необхідно наголосити на ризиках, що виникають при укладенні договору купівлі-продажу, в якому ціна за об’єкт нерухомості є значно нижчою, ніж реальна ціна, що була сплачена покупцем. Яскравим прикладом такої ситуації є Рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області по справі № 2-3145/11, яким договір купівлі-продажу квартири був визнаний недійсним, а також було скасовано його державну реєстрацію на основі того, що прокурор в якості представника інтересів держави в судовому порядку довів, що фактично вартість квартири, яку сплатив покупець є значно більшою від тієї, що вказана в договорі. Це означає, що сторони такого договору навмисно занизили вартість квартири з метою зменшення суми обов’язкових платежів, в результаті чого до державного бюджету України не надійшли платежі на певну суму коштів. Цим самим сторони порушили норми законодавства (ст. 228 ЦК).
Окрім визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсним при укладанні договору за заниженою вартістю існують й інші негативні наслідки, що зумовлює необхідність вказувати реальну ціну.
Умисне заниження ціни в договорі фактично означає ухилення від сплати податків, зборів (обов’язкових платежів), за що в Україні передбачена кримінальна відповідальність. Таким чином, при виявленні обставин зазначення заниженої вартості предмету договору, що призвело до фактичного ненадходження до бюджетів коштів, проти сторін може бути відкрито кримінальне провадження. Проте, слід чітко розуміти положення ст. 212 Кримінального кодексу України (КК). 
Витяг із КК України: «Умисне ухилення від сплати податків, зборів, обов’язкових платежів, що входять в систему оподаткування, введених у встановленому законом порядку, вчинене будь-якою особою, яка зобов’язана їх сплачувати, якщо ці діяння призвели до фактичного ненадходження до бюджетів чи державних цільових фондів коштів у значних розмірах, - карається штрафом від однієї тисячі до двох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років.
Ті самі діяння, вчинені за попередньою змовою групою осіб, або якщо вони призвели до фактичного ненадходження до бюджетів чи державних цільових фондів коштів у великих розмірах, - караються штрафом від двох тисяч до трьох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років».
Якщо говорити конкретно про суми ненадходжень та суми штрафів, слід зазначити, що відповідно до п.5 підр.1 Розділу ХХ Податкового кодексу України, якщо норми законів містять посилання на неоподатковуваний мінімум доходів громадян, то для цілей їх застосування використовується сума в розмірі 17 грн, а в нормах адміністративного та кримінального законодавства в частині кваліфікації правопорушень, сума неоподатковуваного мінімуму доходів громадян встановлюється на рівні податкової соціальної пільги (50 % від прожиткового мінімуму для працездатної особи у розрахунку на місяць, встановленого законом на 1 січня звітного податкового року). Прожитковий мінімум для працездатної особи з 01 січня 2017 р. становить 1600 грн.
Таким чином, умисне ухилення від сплати податків, зборів (обов’язкових платежів), що призвело до фактичного ненадходження до бюджетів чи державних цільових фондів коштів у значних розмірах, тобто у розмірі 800 000 грн і більше - карається штрафом від 17 000 грн до 34 000 грн., а фактичного ненадходження у розмірі 2 400 000 грн – карається штрафом від 34 000 грн до 51 000 грн.
Слід наголосити, що мова йде безпосередньо про суму ненадходження до держаного бюджету, тобто різницю між сумою обов’язкових платежів, які мали б бути сплачені при вказаній реальній ціні договору і сумою обов'язкових платежів, що була реально вказана.
Не можна не відзначити, що особа, яка вчинила таке кримінальне правопорушення, звільняється від кримінальної відповідальності, якщо вона до притягнення до кримінальної відповідальності сплатила податки, збори (обов’язкові платежі), а також відшкодувала шкоду, завдану державі їх несвоєчасною сплатою (фінансові санкції, пеня).
Отже, порада від агентств нерухомості, які входять до АСНУ (Асоціації спеціалістів з нерухомості м. Білої Церкви): продаж або купівля нерухомості за заниженою вартістю може призвести до негативних наслідків для обох сторін договору. Для покупця – це визнання договору недійсним, втрата як об'єкту нерухомості, так і коштів, сплачених за нього. Для продавця – накладення штрафних санкцій в значних розмірах. Тому краще всього вказувати реальну оціночну вартість житла.
Тож, укладення договору купівлі-продажу і, взагалі, вся процедура придбання або продажу нерухомості – складна та ризикована. Дуже часто радісне хвилювання від нової купленої речі притупляє в людях відчуття обережності. А в цій справі його втрачати особливо небезпечно. Тому, будьте пильними та довіряйте цю справу тільки професіоналам, що є у Вашому місті.
 
Створення сайту - FOBS
Copyright © property-commercial.com.ua
Комерційна нерухомість України
Продаж, оренда комерційної нерухомості