ТЕЛЕФОНУЙТЕ - МИ НА ЗВЯЗКУ: +38(067)808-03-68 Viber, WhatsApp: +380678080368
Facebook Instagram Yutube

ЧОМУ НИНІШНІЙ РІК, МОЖЕ ОЗНАМЕНУВАТИСЯ КРАХОМ БУДІВЕЛЬНОГО РИНКУ УКРАЇНИ

Деякі вважають, що їх прогнози занадто песимістичними, стверджуючи, що будівельну галузь зупинити не можна. Але статистика падіння обсягів продажів житла на тлі бурхливого зростання кількості споруджуваних житлових комплексів свідчить про зворотне. Уже зараз багато компаній фінансують добудову будинків за рахунок продажу квадратних метрів в нових об'єктах і масово переносять заплановані терміни введення в експлуатацію на рік і більше.

Ринок первинної нерухомості на межі колапсу

Мильна бульбашка лопне, як і в 2009 році, тільки масштаб буде набагато більше. У довгобуди можуть перетворитися близько 90% споруджуваних нині об'єктів. Початок цієї тенденції зможемо спостерігати вже в цьому році, більше половини нинішніх інвесторів не зможуть отримати нерухомість, за яку вони заплатили гроші.
У Києві працює більше сотні будівельних компаній, у яких маса підрядників. З проблемами фінансування споруджуваних об'єктів зіткнутися практично всі. Колапс повинен був відбутися ще в минулому році. Але з урахуванням того, що банки руйнувалися і вкладники забирали свої гроші, вкладаючи їх в нерухомість, це забрало даний процес на якийсь час. Але і ці гроші вичерпуються. Забудовники за допомогою різних акцій намагаються «видурити» у людей останнє.
Просто розтягнеться введення в експлуатацію на роки. Частково тому, що в будівельну галузь прийшли дилетанти, які починають «витягувати» прибуток до моменту введення об'єкта в експлуатацію.
Прогнози далеко не безпідставні: більшість опитаних будівельних компаній столиці констатують різке падіння попиту. Правда, офіційно керівники компаній про це мовчать. Це досить закрита інформація і на ринку про це відкрито не говорять. Але в неофіційних бесідах менеджери середньої ланки повідомляють про катастрофічний скорочення числа інвесторів.
Тенденція падіння продажів почалася в жовтні-листопаді 2016 року, з лютого нинішнього року продажі впали дуже сильно. Наприклад в квітні, який завжди характеризувався сплеском активності, падіння продажів у порівнянні з квітнем минулого року склало 50%. І це в економ-сегменті, де будуються дуже дешеві квартири, на які ще зберігається попит. Все, що дорожче (бізнес-сегмент) - повний штиль.

 

Гроші закінчуються, пропозиція зростає

Кількість введених в експлуатацію квадратних метрів в 2016 році не перевищує цей показник роком раніше. Зате число споруджуваних житлових об'єктів зараз зашкалює. Тільки в Києві квартири від забудовників продаються в 285 комплексах. Ще 287 житлових комплексів будується в Київській області, причому 177 з них - в Києво-Святошинському районі. Згідно з даними порталу ЛУН.ua, тільки в Ірпені налічується 84 новобудови, в Вишневому - 82, в Софіївській Борщагівці - 26 нових комплексів, в Бучі - 19, в Петропавлівській Борщагівці - 8, в Гостомелі - 6.
Більш того, частина споруджуваних комплексів дуже масштабні. Наприклад, проект ЖК «Scandia» в Броварах передбачає зведення на території 80 гектарів 100 будинків з максимальною поверховістю до 7 поверхів.
Проект «Европейка» в Софіївській Борщагівці включає 112 будинків висотою від 4 до 6 поверхів, які зводяться на площі 20 га (розрахований приблизно на 12 000 чоловік). Закладений в минулому році житловий комплекс «Нова Буча» передбачає зведення на 82 га будинків для 20 тисяч жителів. ЖК «Озерний Гай» в Гатному, який розташуватися на 48 га, налічує 5 тисяч квартир. Забудовник ЖК «Софія Резиденс» в Софіївській Борщагівці планує на 50 га побудувати 50 будинків. Тобто загальний обсяг житла, яке надійшло в продаж, в рази перевищує показники минулих років.
На цьому тлі число платоспроможних громадян, що мають можливість і бажання вкласти кошти в об'єкти, що будуються, невблаганно скорочується.
Всі, хто могли, гроші вже познімали, всі хто хотіли - витратили їх на нерухомість. Просто так вже ніхто не буде купувати - з урахуванням податків і високих комунальних тарифів купувати квартири будуть тільки як перше житло, для себе. Щоб врятувати ситуацію, забудовники масово переорієнтуються на малометражні смарт-квартири. Але там вартість квадратного метра дорожче, тому що в кожну кімнату треба завести всі комунікації.
Посилення боротьби за клієнта змушує забудовників і далі знижувати вартість квадратного метра. Тому ліквідність багатьох проектів повільно сповзає до нуля.
Вже зараз на будівельному ринку спостерігається виникнення фінансових пірамід, коли добудову будинку фінансують інвестори нового будинку. Це підтверджує і статистика: в 2016 році частка непроданих за період будівництва квартир, які потрапляють згодом на вторинний ринок, склала близько 5% в Києві, і близько 12% - в області. Зараз же їх частка зросла до 12% і 25% відповідно.

Міфи і реальність заміського життя


На думку опитаних експертів, найбільш вразливими є забудовники передмість столиці, падіння продажів у яких стимулює в тому числі відсутність інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури. Можуть виникнути справжні проблеми: Неправильне призначення землі. Порушення поверховості. Немає ніяких комунікацій. Вода - незаконна врізка, крадуть. Каналізація - врізка в списаний заблокований колектор. Коли рівень заповнитися - фекалії підуть фонтаном. Електрика - від дизельного генератора на вулиці. Опалення - пелетний котел в підвалі з загрозою учадіти від СО2 на смерть.
Споруджуваних комплексів з подібними проблемами під Києвом десятки.
І це далеко не всі перераховані проблеми. До їх числа слід додати відсутність дитячих садів, шкіл і поліклінік, слабо розвинену мережу громадського транспорту. Рано чи пізно у потенційних покупців прийде розуміння, що окрім ціни за цими проектами нічого не варто. Є проблеми з облаштуванням інженерних мереж, в першу чергу каналізації. Ну і звичайно ж транспортна інфраструктура - вже зараз виїхати з багатьох передмість в годину пік неможливо. Поля забудовуються оскаженіло і нестримно, місцевій владі аби гроші отримати, а наслідки їх не хвилюють. Це колапс, особливо правобережна частина - Софіївська і Петропавлівська Борщагівка, Вишневе, Петрівське.
Втім, самі забудовники не настільки песимістичні. Частина дрібних забудовників дійсно можуть зупинити роботи і заморозити свої об'єкти.
Ще частина - перенесуть терміни введення будинків в експлуатацію на 2-3 роки. Повного колапсу не буде, тому що постачальники будівельних матеріалів і компанії, які надають послуги (оренда техніки) розуміють, що грошей немає, і готові працювати за бартером, частково за квадратні метри. Який сенс забирати кран з майданчика, якщо його ніхто не візьме в оренду? Автомобілі, що зіткнулися з фінансовими проблемами забудовники будуть поступово скорочувати обсяги будівельних робіт, але не заморожувати їх. Вони прекрасно розуміють: як тільки крани зупиняться і рух на будівництві припиниться - це кінець.
Але навіть у разі мінімізації витрат забудовникам все одно буде потрібно фінансування - потрібно платити за рахунками, виконувати зобов'язання перед підрядниками, годувати будівельників. Питання в тому - як довго вони зможуть це робити при повній відсутності продажів.

Створення сайту - FOBS
Copyright © property-commercial.com.ua
Комерційна нерухомість України
Продаж, оренда комерційної нерухомості