ТЕЛЕФОНУЙТЕ - МИ НА ЗВЯЗКУ: +38(067)808-03-68 Viber, WhatsApp: +380678080368
Facebook Instagram Yutube

СПЕЦИФІКА ОЦІНКИ ПРИВАТНИХ БУДИНКІВ

Своїм досвідом ділиться Наталія Кузьминова, брокер з продажу нерухомості із 20 річним стажем.

 Більшість людей, роблячи висновки щодо вартості враховують масу критеріїв:

-         район;

-         площу та конфігурацію ділянки;

-         площу та конфігурацію самого будинку;

-         наявність чи відсутність комунікацій;

-         фізичний стан;

-         матеріали з яких збудовані стіни та дах;

-         наявність чи відсутність господарських споруд і т.д.

Але оцінка не завжди корректна, тому щоусі ці критерії не пов’язані між собою – не складені у цілу картину.  Через це, відповідно,продавецьвтрачаєчас тагроші.

Наприклад: будинок новий, сучасний, з сучасним оздобленням, і ділянка непогана. Все добре. Окрім одного. Району. 1 км від сміттєзвалища. Коли дме вітер –це одразу відчувається.  І що переваже: чинники, що сприяють високій оцінці,чи все ж таки район?

 Або інший приклад: центр міста, 2 рівня, сучасний та не дуже дешевий ремонт, 100м2, є усі комунікації, непогана земельна ділянка. І все це в купі з 6-ма співвласниками, спільним двором  та  напівпідвальним одним рівнем.

Як зважити усі критерії? Адже критично рідко буває, що будинок має тільки позитивні чи негативні характеристики! Одна характеристика тягне ціну вгору, а інша –донизу.

 Найважливішим в оцінці будинку є його клас

Він найбільше впливає як фактор на ціну та вартість.

І він незважаючи на різнобійність характеристик-критеріїв визначається більш-менш однозначно.

У кожного класу нерухомості –є свій покупець. Кожний із цих купців належить до свого умовного класу.  Приналежність до класу визначається двома важливими характеристиками: вимогливістю до характеристик нерухомості та фінансовою спроможністю заплатити. Чим вищий клас –тим більша вимогливість і більша можливість платити. 

 Покупець не захоче розглядати нерухомість нижчого для себе класу, навіть при дуже цікавих пропозиціях.

Давайте проведемо аналогію з автомобілями.

У них також є набір характеристик:

- рік випуску;

-об’єм двигуна;

- стан важливих вузлів та механізмів;

- стан салону;

- стан кузова;

- комплектація (кондиціонер, аудіоапаратура,тощо);

Так от уявім собі машину, що:

- пофарбована дорогою модною фарбою з перламутром;

- двигун на 3 л – налаштований та працює як годинник;

- салон – шкіра.

Які  асоціації з можливою маркою та її вартістю?

Це «Москвич» 1982 року випуску!Було б дуже дивно, щоб власник «Москвича» так вклався в ремонт! І було б ще дивніше, щоб він став у ряд з «БМВ», «Мерседес» з однією ціною, пояснюючи це дуже логічною річчю: «Критерії ж співпадають!!! Я стільки витратив коштів!!!»

Але зміна критеріїв –характеристик не привела до зміни класу: «Москвич» залишився «Москвичом». Він не тільки не наблизився до «Мерседесу», а навіть і дозвичайного новенького «Ланосу» із салону самої базової комплектації.

І якщо на ринку авто така ситуація комічна і малоймовірна, то на ринку нерухомості – не дивина. Думаю, що ви зустрічали, як в «малосімейці» з кімнатою 12 м2, або напівпідвалі, або в квартирі, що розміщена в бувшому гуртожитку, або в будинку на 8 сімей зі спільним двором робили досить дорогий ремонт, і потім намагалися продати дорого. Вони думали, що їх «Москвич» після покращень перестав бути «Москвичем».

Буває і навпаки. Наче нічого цікавого в будинку немає,  фізичний стан незадовільний, комунікації наразі не підключені. Мабуть не може такий будинок коштувати багато – і це логічно!  А придивишся – і розумієш, що перед тобою «Мерседес», просто не пофарбований, з розібраним салоном та без коліс, до того ж гарного року випуску. І на нього знайдеться покупець зовсім інший. Той що «Москвича» та «Жигулі» не захоче. І виходить, що такий будинок має більшу ціну, не зважаючи на критерії-характеристики.

Отже, щоб вірно оцінити будинок,  перше, що потрібно зробити –це визначити клас.А тільки потім врахувати усі критерії характеристики.
 

Інформація наданаНаталією Кузьміновою, брокером з продажу нерухомості із 20 річним стажем, власницею агентства нерухомості «Магазин Нерухомості» в м. Умань

Створення сайту - FOBS
Copyright © property-commercial.com.ua
Комерційна нерухомість України
Продаж, оренда комерційної нерухомості